一）姗姗来迟的大新闻

昨天发生了很多事。其中，对未来的楼市格局影响最大的，应该是《东莞日报》的这个新闻

这个新闻是昨天晚上突然发出来的，基本上印证了我们之前的推测：

大礼包依旧在逐渐落实，只是没有蹭四十周年的热点而已。

联系到之前交通领域的新闻，比如给深圳与周边城市轨道连通设立了时间表。深惠城际和深大城际的提前落地。我们基本可以断定，之前吹风的深圳三区叠加的方案依旧没有改变。

这个方案简单说来就是，深圳都市圈，扩权不扩容。

我们在9月3日有一篇交通部文件解读的文章《深圳地铁接通莞惠，最大利好槽点满满的东莞1号线》。其中就提到了历史上，深圳东莞之间，因为行政上的互不统属，导致跨境项目的落地过程中的重重困难。

也提到了，为了解决这些问题，组织上，人事上，都是做了很多努力的。

比如说，深圳的干部去东莞担任重要岗位。本土出身的干部，尽量不担任本市的领导等等。

这些长年累月组织上的准备，最终在最短的时间内，让拖延了十几年的东莞1号线的成功落地。也让交通部的文件中，要求深圳6号线2024年连通东莞1号线，有了实现的可能性。

但是这远远不是终点和尽头。

我们都知道，东莞的未来，最终就是与深圳统筹共建。成为大深圳都市圈的一部分。。

这个目标很大，眼下还不太现实。但是，所有大的目标，都是先拆解成小目标，然后再一个一个的去实现完成的。

所以东莞与深圳融合共建的大目标，也是要从部分镇区与深圳的统筹共建开始实现的。

而东莞日报的这个报道，说的就是眼下分解出来的第一个小目标。

这个小目标就是，南部9镇，要率先深度融入深圳的先行示范区建设。

二）文件解读

我们来导读下这个文件的内容。

文件主要是分为了四个方面，来阐述南部9镇应该如何深度融入深圳的先行示范区的建设。

这四个方面分别是：城市规划，产业发展，城市品质，城市治理

其中产业布局这个方面，分为了如何给产业规范化供地，和如何引导高端产业两个部分。

所以本次的文件细则，总共有五个部分（多了产业供地的内容）。

城市规划部分，主要是要求和深圳一起规划，交通上尽快对接连通，产业布局和合作方式上都要规划对接好。

产业供地部分，主要是市里统一供地，镇村的土地要逐渐的整改规范化，二房东要尽快整改完毕。严禁土地私相授受，私下转让。

产业发展部分，主要是参与国家科学中心的建设，吸引高水准的企业落地，吸引研发人才入驻。

城市品质部分，主要是成片划定重点区域，依托TOD模式做规划。建设医院和高中。

城市治理部分，主要是市级统筹，项目化治理，先行先试。

具体的内容，大家可以看下原文。接下来我们分析下具体的镇。

三）南部9镇的介绍

这9个镇的选取。我们可以看到，没有滨海湾，没有松山湖。

这里有两种解读：

第一种是，实际上包含滨海湾和松山湖，文件中也是提到了滨海湾新区和松山湖科学城的。只能说滨海湾和松山湖在行政上，地位还没有完全确定。所以没有单独列出来的必要。

第二种解读是，确实不包含滨海湾和松山湖。滨海湾和松山湖都是东莞市直辖的片区，这两块市府的直辖土地，是不打算对深圳开放的。所以实际上只涉及到镇区的土地供给。

我个人比较倾向第一种解读，也就是实际上，真正与深圳统筹共建的，应该是9镇2区（含滨海湾新区与松山湖科技园）。

具体而言，就是我下图画的这部分。

 图上两条红线，南部这条，是深圳原本的边界线。北部这条，则是包含了东莞南部9镇2区范围后的深圳先行示范区的新界限。

单单从地图上，我们都可以直观的感受到，这9个镇的面积，已经超过深圳的一半了。

接下来我们看下这9个镇的基础数据。

我们可以发现，无论是面积、人口，GDP，这9个镇的总量都已经占到了接近东莞的一半。所以说，东莞市确实是拿出了十足的诚意，来支持深圳都市圈的建设的。

再进一步分析，我们可以把这9个镇分成西、中、东三个组团。

西部是虎门、长安2镇，对应东莞的滨海湾片区。

中部是大朗、大岭山、黄江3镇，对应东莞的松山湖片区

东部是塘厦、凤岗、清溪、樟木头4个镇，正好是全部的东莞临深片区。

文件中，对这三个组团，也是分别提出了他们的建设目标。

西部组团

西部组团的目标，是建设高水平对外开放高地。定位类似深圳前海，偏远期。目前主要还是依赖长安虎门原本的经济，比如长安的步步高，oppo、vivo之类的。

中部组团

中部组团的目标，是携手松山湖科学城，打造中试验证和成果转化基地。这个和光明科学城的定位是类似的，我们一直在说松山湖科学城和光明科学城的合并问题，以后可能会逐渐落实。

中部组团也是目前做的最多的，不仅是松山湖这边华为原本在深圳的研发基本已经完全迁入，华为还在松山湖南部的科学城范围内大兴土木，打造自己的制造产业链，弥补被伟创力这类的企业耽误的部分产能。此外，海外被影响的业务也会迁到这里（比如美妍所的业务）。

所以中部组团的建设，短期来看，是临深9镇中最靠谱的，最贴合实际的。

东部组团

东部组团，从规划目标上看，就是安心做好睡城。

所谓生产、生活、生态融合的魅力小镇，就是指这里未来的居住属性比较强，可以大量安置深圳的人口。

联系到之前的塘厦土地被深圳安居集团拍走的新闻，可以预料到，这里应该是深圳安居房的重要安置地。单单从地段上而言，如果深圳未来一段时间的重心都在深圳西部的话，那么塘厦、凤岗这几个镇的地段，是比龙岗坪山还要好的。如果再把交通和基础设施上改善下，这里就会是很好的深圳刚需安居之地了。

四）对哪里最利好？

其实这个文件的具体的利好，已经体现在了文件的原文里。

首先是三个组团的分析，我们刚刚已经讲过，中部组团的产业，是所有组团里落实最快的，中部组团所对应的交通，也是所有组团里落实最快的。这里的例子有松山湖到光明的直通高速公路，以及深圳6号线与东莞1号线的对接连通（2024年）。所以我们可以看到，中部组团，是本次会议文件中是最利好的区域。

这一点在东莞日报的报刊截图上，也可以得到体现。

PS：观察下松山湖科学城的出镜率。

那么这次最利好中部组团的哪些区域呢？我们可以看到，原文中重点提到了希望以TOD的模式来开发东莞地铁附近的土地。

所以这个文件实际上最利好的，应该就是中部组团内，东莞1号线地铁站点附近的物业。尤其是几个大站附近的物业。

我比较看好的几个站点分别是，大岭山东站，、大朗西站，大朗站、黄牛铺站，黄江中心站等。

至于这几个站点之间，孰优孰劣。我这里卖个关子，感兴趣的，可以实际去这几个站点周边逛逛，自然会有答案的。我这里也就不再赘述了。